Non avevo mai avuto rapporti condominiali fino a qualche decennio addietro. Poi incontrai diverse forme dimensioni e modalità del condominio. Il mega-condominio, con centinaia di titolari di nuclei familiari; il mini-condominio 5/10 famiglie; di casa di abitazione o di vacanza… Scatena tensioni, ambizioni, fantasie, conflitti…
Non dipende dalle dimensioni la mia casa di famiglia: due piani e solaio annesso più cantina, su una base di 4 / 500 m², 1/3 dei quali costruiti.
Noto e notai le differenze strutturali, di ambiente, di mentalità diversissime tra loro indipendentemente dalla collocazione, uso, residenzialità o vacanza.
In una casa al mare in Liguria avevo un appartamentino di 40/50 m²; con annessi circa 100 all’aperto, con giardinetto, cortile, alberi, cielo… Di varie dimensioni gli appartamenti erano tutti arrampicati a gradoni sulla pendice di una bellissima selva. Purtroppo sacrificata e lottizzata negli anni 60. Talmente in pendenza ripida che l’ascensore era una navetta a cremagliera. Che viaggiava perlopiù al buio di micro gallerie.
Ricordo con curiosità e apprezzamento il cambio di gestione, quando l’amministratore precedente diede forfait, cacciato via, e ne entrò uno nuovo. Ferveva dibattito circa l’ascensore cremagliera, le ruote e rotaie gommate, le funi di traino… Normalmente ci si sarebbe accaniti per mesi o anni sui pro e contro. C’è da dire che questo settore abitativo era solo uno dei tanti in quell’immensa tenuta verde: costituenti una comunione; e ciascun aveva caratteristiche diverse: questa aveva il problema della cremagliera. L’amministratore venne: sbrigò in pochi istanti gli aspetti economici di approvazione bilancio preventivo e consuntivo e spese varie di routine. Poi vennero spente le luci e l’amministratore proiettò foto, diapositive e brevi filmati. Quasi tutti realizzati con videocamere selfie. Nessuno parlò. Tutti parteciparono con estrema attenzione e curiosità al viaggio nella galleria da rinnovare. La spesa non fu da poco. Il clima, l’atmosfera, lo stile fu di alto livello. Non tanto e non solo perché si trattava di un complesso condominiale vacanza (era stato costruito circa cinquant’anni prima quindi era abbastanza vecchiotto e desueto non più da riccastri). Ma non aveva niente a che fare il clima umano con quello dei pollai gracchianti, saltabeccanti e polemici.
Nel mio alloggetto con giardino ci stavo con la mia convivente amante. Alcuni altri condomìni con caratteristiche decisamente diverse li incontrai riconobbi talvolta da solo, talvolta con una convivente. Il filmato con la galleria a cremagliera rimane per me sempre un esempio classico di bon-ton, eleganza, funzionalità, efficienza… Le parti comuni degli alloggi si limitavano a pochi metri quadrati di muro o talvolta di solaio soffitto. In altri, veri e propri condomini a torre, la copertura di tutto era costituita dal tetto a tegole, talvolta da terrazzi calpestabili aperti al cielo: copertura dell’alloggio e insieme copertura di tutti gli alloggi dei piani sottostanti. Il codice di procedure civile, articolo 1126 e seguenti, definisce queste parti “lastrico solare”. Di uso comune a tutto il condominio, oppure di uso privato solo di un condomino. Se danneggiato da qualsiasi causa o motivo, ad esempio nella impermeabilizzazione le spese vanno ripartite: 1/3 al condomino che ne ha uso esclusivo, 2/3 a tutto il condominio. Se aperto a tutti: 100%.
Il gruppo dei comproprietari, condòmini può gestirsi e amministrarsi autonomamente dando l’incarico a turno a qualcuno dei membri. Oppure può designare un amministratore. Nei palazzi di nuova costruzione incombe al costruttore venditore designare e segnalare provvisoriamente un professionista di sua fiducia. Difficilmente dopo il primo anno i condomini se la sentiranno, avranno interesse, avranno volontà di scegliere un nuovo amministratore. Perciò si terranno quello a vita…
Ma c’è di tutto…! C’è l’amministratore brillante come quello della galleria a cremagliera ascensore. C’è il rozzo beota che dichiara sfacciatamente di non aver mai letto e di non conoscere il C.D.C. e tantomeno che cosa rappresenti il lastrico solare.
Addirittura ce n’è qualcuno che sollecitato da condomini amici manda dei comunicati via e-mail dove si riportano disposizioni presentate come delibere ( = uniche decisioni regolamentari vincolanti per tutti purché siano state votate e approvate). Al condòmino preciso che chiede una copia della delibera viene inviata una piccola e-mail con un testo formalmente corretto che reca la data attuale di quel momento riferendo che si tratta di una delibera del mese tal dei tali addietro. Ad un riscontro dei verbali risulta però, poi, che non si trattava affatto di una regola deliberata, bensì di una ipotesi suggerita ipoteticamente. Ad esempio il colore e le dimensioni. Delle tende delle finestre dei terrazzi. Apparentemente si trattava di uno strafalcione; andando a fondo si vedeva poi, pur nel limitato valore e portata di quella delibera regolamentata, SI TRATTAVA DI UN FALSO IN ATTO PUBBLICO. Pubblico piccolo condominiale ma sempre un falso! Guardacaso la sola parte davvero consigliata era la ditta presso la quale fornirsi per tende finestre e ombrelloni. Ma toh, che brava quella ditta lì… E che pignolo il condomino : sapeva benissimo non trattarsi di una decisione vincolante nella ditta nel colore del materiale…
Normalmente è buona abitudine e prassi che l’amministratore, aquila o papera che sia, disponga di un elenco di artigiani: muratori, idraulici, elettricisti, piastrellisti da mettere a disposizione dei condomini nel loro interesse. Talvolta addirittura l’elenco è reso pubblico nelle bacheche condominiali fisse o volanti negli ascensori.
Ma a un pignolo di quelli che vuol trovare sempre il pelo nell’uovo nell’interesse dei condomini, viene detto "sono tutti impegnati " di arrangiarsi da solo in Internet nel Web. Il condomino non addetto ai lavori riceve proposte da una rosa di imprese. La prima e la più tempestiva di tutte si precipita a rifargli quella che dovrebbe essere l’impermeabilizzazione del terrazzo ad uso suo proprio che perde acqua sulla camera da letto sempre sua sottostante. Rivelandosi solo successivamente specializzata in imbiancature! E che ovviamente realizzerà un prodotto non confacente.
Contenzioso: il condomino tapino dovrà far rifare il lavoro; non avendo l’amministratore convocato l’assemblea di condominio per autorizzare l’opera, andrà presa una decisione in merito solo a posteriori; sempre per la ripartizione della spesa 1/3 e 2/3…
Ma che cos’è mai il codice di procedura civile e il suo articolo 1126 e la caterva infinite di sentenze in cassazione sulla tematica?
Quali sono i compiti e la potestà che ha l’amministratore? Non essendo condomino, normalmente, non ha diritto di voto e non può prendere decisioni al massimo può suggerirle. Deve amministrare nell’interesse di “tutti i condomini”. Se ogni anno ottiene il rinnovo dell’incarico avuto come regalia dell’impresa costruttrice, riceverà un budget a rimborso del suo lavoro. Talvolta, soprattutto i meno efficaci efficienti e solerti, "vantano" la potestà propria di comminare rimproveri e sanzioni onerose agli inadempienti. Dimenticando di precisare: “previo assenso e deliberazione dell’assemblea di condominio; compresa anche la consistenza della sanzione in misura eventualmente economica”. Pochi condomini hanno inserito nel proprio regolamento eventuali rimproveri e sanzioni da comminare all’amministratore inadempiente o addirittura come nell’esempio citato scorretto per avere tentato di far passare per delibera una opinione personale sua o di qualcuno, con un falso in atto pubblico.
La giustizia italiana viene rimproverata di lentezza e inefficienza: peccato che le situazioni nelle quali più facilmente si generano conflitti risolvibili nelle aule di tribunale non vengano dotate di strumenti sufficienti e adeguati per risolvere in anticipo i problemi. Prima che nascano.
Credo di non avere mai più visto l’amministratore solerte che faceva le video riprese per favorire una ottimale soluzione della cremagliera galleria: nella mia modesta esperienza personale credo sia molto utile citare questi esempi… Presumo che ce ne siano una marea… Purtroppo più facile ricordare quelli in negativo.
